Crédit Immobilier, les changements de 2022
Le 1er janvier 2022, les règles d'octroi des prêts immobiliers sont soumis à de nouvelles normes qui ont des conséquences non négligeable pour certains candidats à l'emprunt.
Les changements
Concrètement, il n'y pas grand changement par rapport aux années précédente, à l'exception que le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) oblige les établissements bancaires à appliquer ce qui été auparavant recommandé sous peine de sanctions financières. Ainsi le taux d'endettement ne peut excéder 35% (assurance de prêt incluse) et la durée maximum est limitée à 25ans (27ans dans le neuf). Les banques gardent une possibilité de déroger à la règle à hauteur de 20% du volume des crédits chaque trimestre. Sur ses 20% de dérogation, 30% sont réservés aux primo-accédants et 80% aux acquéreurs de leur résidence principale.
La fin du sans apport
Aujourd'hui les établissements bancaires ne prennent plus le risque de financer à 110%. En effet, lors de l'achat d'un bien immobilier, il faut financer le prix du bien, mais également les honoraires de l'agence immobilière, les frais de notaire, de garantie, etc... . c'est pourquoi les banques demandent un apport minimum de 10% représentant ces frais annexes. Cet apport personnel est pour les établissements bancaires un gage de la capacité de son client à gérer son argent, mais également une couverture en cas de d'incident de remboursement du crédit.
Un prêt à 110% signifie que la banque prête plus que la valeur réelle du bien. Si l'emprunteur devient défaillant dans le temps, la banque risque de perdre définitivement une partie du prêt représentant les frais annexes.
Des exceptions restent possible en fonction des dossiers, mais les ménages disposant d'un apport seront privilégiés.
Concernant les primo-accédants
Les primo-accédants ne sont pas les plus impactés par cet encadrement plus strict. En effet, ce sont eux qui bénéficient plus facilement des dérogations possibles si il ne respectent pas les 35% d'endettement. Mais malgré ces dérogations, la constante augmentation des prix de l'immobilier combiné au fait que ce sont souvent des jeunes en début de carrière avec peu d'épargne complique fortement leur accès à l'emprunt. Peu d'établissements bancaires accepteront de prendre le risque d'endetter à plus de 35%.
Les investisseurs également pénalisés
La modification de la méthode de calcul de l'endettement (dite en différentiel) rend difficile, voire impossible pour un particulier ayant déjà un crédit immobilier de pouvoir souscrire un nouveau crédit dans le but d'un investissement locatif, surtout si il dispose également d'autres crédits (consommation, automobile, etc...). Sur l'ancienne méthode de calcul, les banques déduisaient les loyers prévus de la mensualité de crédit. Ils enlevaient de la somme mensuelle à rembourser 70% du montant du loyer espéré. Cela réduisait fortement l'impact de l'endettement. Il est donc très fréquent pour un investisseur de dépasser le taux des 35%. Il existe bien des dérogations, mais celle-ci sont limitées à 4% de la production trimestrielle.
Les effets à long terme:
- Une remontée des taux d'emprunt immobilier obligerait certains ménages à augmenter leurs taux d'effort ou à allonger leur durée de crédit afin de pouvoir emprunter et mener a bien leur projet d'achat. Avec les recommandations du HCSF rendant contraignant les accès au financement, un grand nombre d'entre eux ne pourraient plus répondre aux critères imposés par les banques et par conséquent être exclus du crédit. Une simple hausse de 0,20% des taux suffirait a écarter 10 000 à 12 000 emprunteurs.
- La restriction aux crédits immobilier pourrait entraîner à terme un ralentissement de la hausse des prix, voir même une diminution en rééquilibrant le rapport de l'offre et de la demande.